Результат дела: В прошлом году было выиграно более 30 дел по искам о признании права собственности на квартиры. Тот факт, что дольщик не оплатил дополнительные метры суд часто не принималось во внимание.

В одном из таких дел ответчик ссылается на нарушение истицей пункта договора участия в долевом строительстве, согласно которому в случае увеличения площади помещений по данным фактической экспликации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади помещений. Однако суд посчитал данное требование необоснованным, поскольку факт увеличения площади спорной квартиры по сравнению с проектируемой стал известен истице только при рассмотрении данного дела судом, также судом было установлено,  в настоящем договоре срок выполнения обязательств, предусмотренных вышеназванным пунктом договора не указан.

Согласно ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательств.

Судом установлено, что требований об исполнении данных условий договора участия в долевом строительстве ответчик к истице, будучи уведомлен о наличии соглашения об уступке права требования, не предъявлял, одновременно разумные сроки исполнения данного обязательства не истекли, поскольку об увеличении площади объекта долевого строительства истица узнала только при рассмотрении дела судом, расчетный счет ответчика по делу, на который участник долевого строительства, а в связи с переуступкой права, истица по делу, при наличии оснований предусмотренных пунктом договора участия в долевом строительстве, должен перечислить соответствующие денежные средства, в настоящее время не обслуживается, тем самым срок исполнения данного обязательства в настоящее время не наступил.

Однако выполнение обязательств застройщиком, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, связанных с передачей необходимых документов участнику долевого строительства, а в данном случае в связи с переуступкой прав, А.  для регистрации права собственности  на квартиру срок исполнения которых конкретно оговорен в договоре, не может быть поставлен в зависимость от исполнения обязательства, предусмотренного вышеуказанным пунктом договора, срок исполнения которого не наступил.

Таким образом, суд посчитал заявленные исковые требования А. о признании права собственности на квартиру обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению

Результат дела: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела жалобу о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, в взыскании которых «дольщику» судом первой и второй инстанции было отказано. Судом установлено, что  между А. и ЗАО "М" заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры, а ЗАО "М" - передать ей в собственность указанную квартиру не позднее II квартала 2007 года.
Целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного А., являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что А. заключила договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность. Таким образом, А. являлась потребителем оказываемых ЗАО "М" услуг. В срок, установленный договором, квартира А. передана не была. Дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома А. подписаны не были.

По утверждению ответчика, срыв своевременного окончания строительства обусловлен невыполнением подрядчиком обязательств по остеклению пластиковыми окнами возводимого дома. Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В силу ст. 15 Закона РФ моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Между тем перечисленные положения законов нижестоящими судами учтены не были. Это привело к незаконному отказу в удовлетворении части исковых требований, заявленных в интересах А .

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение  районного суда, и определение судебной коллегии по гражданским делам  об отказе в иске о взыскании штрафа и компенсации морального вреда отменила.

Результат дела: Суд, выслушав доводы представителя истца, представителя ответчицы, ответчицы «В», исследовав материалы дела, находит исковые требования «А» подлежащими удовлетворению.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
На основании договора купли-продажи от 2003 года «А» приобрел право собственности на однокомнатную квартиру по адресу: ул. Иванова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
На основании договора купли-продажи от 2003 года ответчица «В» приобрела право собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: ул. Петрова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Согласно договора дарения от 01.07.2008 года истец безвозмездно передал в дар ответчице «В» однокомнатную квартиру. Согласно договору дарения от 01.07.2008 года ответчица «В» безвозмездно передала в дар ответчице «С» двухкомнатную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Договор мены не был заключен по причине юридической неграмотности сторон сделок. Притворность сделок повлекла ущемление имущественных интересов истца, так как правовые последствия договора мены являются совсем иными, чем последствия договоров дарения. Просит признать сделки дарения недействительными, применить к ним правила договора мены.
Представитель ответчицы «С» пояснил, что «С» и «А» продолжают состоять в браке, проживают совместно, однако «С», признавая тот факт, что стороны имели намерения совершить договор мены, а не дарения, поскольку сделки были возмездными, не согласна в добровольном порядке произвести отчуждение ½ доли в квартире по адресу: ул. Попова.
Ответчик «В» в судебном заседании пояснила, что двухкомнатная квартира по адресу: ул. Попова, которая была приобретена ею при долевом участии родителей бывшего мужа, было решено отдать родителям бывшего супруга «Д», а ей с ребенком родители обещали отдать однокомнатную квартиру по адресу: ул. Иванова, в которой она в настоящее время прописана вместе с дочерью и проживает. Для оформления сделки они проконсультировались у юриста, который посоветовал им оформить сделку мены двумя договорами дарения. Поскольку она не претендовала на двухкомнатную квартиру (до замужества она была собственником однокомнатной приватизированной квартиры), ее устроил предложенный вариант оформления сделки. В результате договора дарения она становилась собственником квартиры по адресу: ул. Иванова. На каких условиях будет оформлена двухкомнатная квартира — на бывшего свекра «А» или на бывшую свекровь «С» ее не интересовало. По существу заявленных требований, она считает, что в результате неправильно избранного варианта оформления обмена квартир пострадали интересы «А», его нарушенные интересы необходимо восстановить, исковые требования она признает.
Таким образом, воля сторон при заключении договоров дарения была направлена не на получение в дар ответчицами вышеназванных квартир, а на встречное имущественное предоставление данных квартир, которое признавалось сторонами равноценным, с учетом имущественных вложений «А» и «С» в приобретение «В» двухкомнатной квартиры.
Следовательно, воля сторон была направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, иных по сравнению с выраженными волеизъявлениями сторон при заключении договоров дарения от 01.07.2008г.
Принимая во внимание то, что стороны «А» и «В» при заключении сделки дарения однокомнатной квартиры имели ввиду встречное предоставление в пользу дарителя в другом договоре дарения — заключенном 01.07.2008г. Договоре дарения между «В» и «С», а именно двухкомнатной квартиры, суд квалифицирует данные сделки как притворные, что влечет их недействительность в силу ничтожности.
С учетом существа сделки, совершенной сторонами 01.07.2008г., суд полагает необходимым применить относящиеся к ней правила, регулирующие договор мены.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание ничтожность совершенных сторонами сделок дарения ввиду их притворности, ничтожность договора мены ввиду противоречия данной сделки требованиям ст. 567 ГК РФ, суд полагает необходимым применить по собственной инициативе последствия недействительности ничтожной сделки — договора мены квартир, привести стороны в первоначальное положение, обязать «В» возвратить в собственность «А» однокомнатную квартиру, обязать «С» возвратить в собственность «В» двухкомнатную квартиру.