Юридические услуги - Семейное право.
Уважаемый Артем!
Ваш случай известен судебной практики, решается он следующем порядке. Я вполне уверен, что вы ознакомились с гражданским кодексом в частности с положениями о преимущественном праве покупки доли ст. 250 ГК. И раз это понятно вам, то возникает практический вопрос, как заставить данного собственника продать вам его долю. Отвечу сразу, прямо заставить его продать квартиру не может никто, даже суд, на который так все уповают, но есть вариант решения проблемы, о котором я вам поведаю сейчас.
Ваша проблема может решиться, если вы с остальными собственниками продадите 4/5 квартиры данному собственнику или другим лицам с соблюдением правил преимущественной покупки. Но если вы не хотите продавать любимую вами и остальными собственниками квартиру, вы можете воспользоваться положением закона, где «Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (п.4 ст.252 ГК)».
Но, если доля собственника оказывается незначительна и не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Если согласия на предложенные варианты в виде выкупа принадлежащих вам 4/5 долей квартиры либо покупки его 1\5 доли от данного собственника вы не получили, в этом случае на основании вышеприведенной нормы вы и остальные собственники имеете право обратиться за разрешением спора в суд.
Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у собственника, (которому принадлежит доля в размере 1/5), существенного интереса в использовании общего имущества - спорной квартиры, суду следует предоставить доказательства, нахождение у него в собственности другого жилого помещения, а также его фактическое непроживание в спорной квартире.
Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы, как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.
В случае если собственник доли в квартире не проживает, и платит коммунальные и иные платежи. То лишить его в этом случае права собственности не возможно. Это закон!
Доля в квартире продается на общих основаниях по договору купли-продажи недвижимости с соблюдением правил государственной регистрации, как договора, так и перехода права собственности. С соблюдением выше перечисленных особенностей. Квартиру оценивает состоящий в саморегулируемой организации оценщиков, прошедший специальную подготовку и имеющий лицензию специалист - оценщик, который так же имеется в нашей компании и готов произвести оценку квартиры. Закон так же не запрещает продавать недвижимость по кадастровой или рыночной стоимости вашей квартиры это ваше право, которое вы должны согласовать с собственником доли. Оценка доли происходит с помощью базовых знаний математики: необходимо всю стоимость квартиры разделить на долю участника в данном случае на 1/5.
Наш юридический отдел не в первый раз сталкивается с подобной ситуацией и готов с огромным профессионализмом взяться за это дело!!!
Подробную информацию по вашему вопросу можете получить, предварительно записавшись на консультацию!
Наши офисы расположены по адресам:
пр-кт Красноярский рабочий 150, стр. 48, оф. 1-13;
ул. П.Железняка, д.18 оф.506а
Предварительная запись на прием по тел. 290-44-55
С уважением юрисконсульт ООО КГСН Болсуновский Николай
Список услуг:
| Налоги
Долевое Ущерб | Сделки
Земля Гаражи | Приватизация
Наследование Возврат долгов | Семейное право
Жилищные споры Перепланировка, перевод в нежилое |
Раздел имущества
-
Отступление от принципа равенства долей супругов в общем имуществе при разделе недвижимого имущетсва
Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ в случае раздела имущества, являющегося общей собственностью супругов, их доли признаются равными.
Раздел общего имущества супругов производится судом по требованию одного или обоих супругов. При разделе имущества супругов суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов, исходя из того, что их доли признаются равными.
В отдельных случаях суд может отступить от этого правила и произвести раздел с учетом интересов несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересов одного из супругов.
Большинство этих случаев известны юристам нашей компании. Для изучения Ваших обстоятельств запишитесь на консультацю по т. 290-44-55 или закажите звонок специалиста.
-
Продажа бывшим супругом недвижимого имущества, приобретённого в браке
При распоряжении одним из супругой квартирой, находящейся в совместной собственности, необходимо получить согласие другого супруга (нотариально). Заметим, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на сделку в этом случае бывшему супругу необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие бывшей супруги (в противном случае регистрация сделки будет приостановлена, а в последствии в регистрации будет отказано). Но появляется разумный вопрос: ведь в ст. 35 СК РФ необходимо получить согласие супруги (супруга), но в нашей ситуации брачные отношения уже отсутствуют (бывшие супруги). В действующем законодательстве есть отличия между правовым режимом общей совместной собственности и правовым режимом общей совместной собственности супругов, что хорошо отражено в ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ. В практике сложилось два подхода к решению вопроса о виде общей совместной собственности лиц - бывших супругов в отношении имущества, приобретенного в браке. 1) так как после расторжения брака режим общей совместной собственности сохраняется, при совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). 2) согласно второго подхода распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Указанная норма не требует для совершения сделок по распоряжению недвижимым имуществом и сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, нотариально удостоверенного согласия других участников общей совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). Отметим, что на практике применяется первая точка зрения, т.к. действующее законодательство не связывает изменение правового режима имущества супругов с расторжением брака (что следует из судебной практики и требований УФРС). Таким образом, в приведенной выше ситуации, при распоряжении квартирой, приобретенной во время брака, бывшему супругу необходимо получить согласие бывшей супруги. Более того, полученные деньги от продажи этой квартиры по общему правилу делятся поровну.
Как правило в этой ситуации для защиты своих законных прав к нам обращается тот из супругов, коорый является "скрытым" собственником. Напомним Вам также, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. При этом согласно разъяснениям Пленума ВС РФ течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Для изучения Ваших обстоятельств запишитесь на консультацю по т. 295-78-70 или закажите звонок специалиста.
Права несовершеннолетних в сделках с недвижимым имуществом.
Услуги, предлагаемыне компанией:
-
Защита прав несовершеннолетних собственников
-
Оспаривание сделок с участием (без участия) несовершеннолетних
-
Сопровождение сделок с участием несовершеннолетних собственников
Запись на консультацию в юридический отдел
Красноярской Городской Службы Недвижимости
по т. 290-44-55
Первая встреча в офисе компании бесплатна и ни к чему не обязывает
все делаСудебная практика
Сделки сторонами исполнены. Квартиры переданы одаряемым и перешли к ним в собственность, о чем УФРС по Красноярскому краю выдали свидетельства о праве собственности.
Однако вышеуказанные договоры дарения были притворными сделками и прикрывали собой договор мены, заключенный между истцом и его женой, с одной стороны, и бывшей невесткой, с другой стороны. В результате сделок дарения были ущемлены материальные интересы истца, выразившиеся в том, что он не приобрел ½ доли в праве собственности на квартиру по адресу: ул. Петрова. В результате договора мены, который действительно имел место и был прикрыт сделками дарения, истец и ответчица «С» приобрели бы двухкомнатную квартиру по адресу: ул. Иванова, заключенный между ними и «В», и договор дарения квартиры по адресу: ул. Петрова, заключенный между «В»и «С», как притворные сделки.
В судебное заседание истец «А» не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя.
В судебном заседании представитель истца Верхотурова А.В. (юрисконсульт ООО «КГСН») исковые требования поддержала в полном объеме, привела доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчица «В» в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчица «С» в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя.
В судебном заседании представитель ответчицы «С» пояснил, что она не отрицает того, что при совершении сделок дарения стороны имели намерение совершить обмен квартир.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
На основании договора купли-продажи от 2003 года «А» приобрел право собственности на однокомнатную квартиру по адресу: ул. Иванова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
На основании договора купли-продажи от 2003 года ответчица «В» приобрела право собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: ул. Петрова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Согласно договора дарения от 01.07.2008 года истец безвозмездно передал в дар ответчице «В» однокомнатную квартиру. Согласно договору дарения от 01.07.2008 года ответчица «В» безвозмездно передала в дар ответчице «С» двухкомнатную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Договор мены не был заключен по причине юридической неграмотности сторон сделок. Притворность сделок повлекла ущемление имущественных интересов истца, так как правовые последствия договора мены являются совсем иными, чем последствия договоров дарения. Просит признать сделки дарения недействительными, применить к ним правила договора мены.
Представитель ответчицы «С» пояснил, что «С» и «А» продолжают состоять в браке, проживают совместно, однако «С», признавая тот факт, что стороны имели намерения совершить договор мены, а не дарения, поскольку сделки были возмездными, не согласна в добровольном порядке произвести отчуждение ½ доли в квартире по адресу: ул. Попова.
Ответчик «В» в судебном заседании пояснила, что двухкомнатная квартира по адресу: ул. Попова, которая была приобретена ею при долевом участии родителей бывшего мужа, было решено отдать родителям бывшего супруга «Д», а ей с ребенком родители обещали отдать однокомнатную квартиру по адресу: ул. Иванова, в которой она в настоящее время прописана вместе с дочерью и проживает. Для оформления сделки они проконсультировались у юриста, который посоветовал им оформить сделку мены двумя договорами дарения. Поскольку она не претендовала на двухкомнатную квартиру (до замужества она была собственником однокомнатной приватизированной квартиры), ее устроил предложенный вариант оформления сделки. В результате договора дарения она становилась собственником квартиры по адресу: ул. Иванова. На каких условиях будет оформлена двухкомнатная квартира — на бывшего свекра «А» или на бывшую свекровь «С» ее не интересовало. По существу заявленных требований, она считает, что в результате неправильно избранного варианта оформления обмена квартир пострадали интересы «А», его нарушенные интересы необходимо восстановить, исковые требования она признает.
Таким образом, воля сторон при заключении договоров дарения была направлена не на получение в дар ответчицами вышеназванных квартир, а на встречное имущественное предоставление данных квартир, которое признавалось сторонами равноценным, с учетом имущественных вложений «А» и «С» в приобретение «В» двухкомнатной квартиры.
Следовательно, воля сторон была направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, иных по сравнению с выраженными волеизъявлениями сторон при заключении договоров дарения от 01.07.2008г.
Принимая во внимание то, что стороны «А» и «В» при заключении сделки дарения однокомнатной квартиры имели ввиду встречное предоставление в пользу дарителя в другом договоре дарения — заключенном 01.07.2008г. Договоре дарения между «В» и «С», а именно двухкомнатной квартиры, суд квалифицирует данные сделки как притворные, что влечет их недействительность в силу ничтожности.
С учетом существа сделки, совершенной сторонами 01.07.2008г., суд полагает необходимым применить относящиеся к ней правила, регулирующие договор мены.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание ничтожность совершенных сторонами сделок дарения ввиду их притворности, ничтожность договора мены ввиду противоречия данной сделки требованиям ст. 567 ГК РФ, суд полагает необходимым применить по собственной инициативе последствия недействительности ничтожной сделки — договора мены квартир, привести стороны в первоначальное положение, обязать «В» возвратить в собственность «А» однокомнатную квартиру, обязать «С» возвратить в собственность «В» двухкомнатную квартиру.
В судебном заседании истец «А» и представитель истца согласно доверенности Верхотурова А.В. исковые требования поддержали частично по указанным в заявлении основаниям, истец отказался от своих требований к ответчику «Д» о взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что эти требования не столь значительны для него, дополнительно суду пояснил. Что договор купли-продажи квартиры заключался с его участием и участием представителя «Д», выписку из домовой книги он видел, в ней каких-либо посторнних лиц указано не было.
В судебное заседание ответчики «В», «С» не явились, извещены были по последнему известному месту жительству, сведения о их надлежащем извещении отсутствуют, назначенный для представления их интересов в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат НО «Коллегия адвокатов» «Е» исковые требования не признала, ссылаясь на несогласованность позиции с ответчиками по данному вопросу.
В судебное заседание ответчик «Д» не явилась, просит дело рассмотреть в ее отсутствие.
В судебное заседание представитель третьего лица УФМС по Красноярскому краю в г. Красноярске не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие, представители третьих лиц МП «Правобережная дирекция общежитий», Администрация района, в суд не явились, о дате слушания дела надлежаще извещены, причины неявки суду не известны, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Согласно ч. 1,4 ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Судом установлено, что истец «А» на основании договора купли-продажи, заключенного в 2009 году с «Д», является собственником жилого помещения, его право зарегистрировано в ЕГРП, согласно выписке из домовой книги с 2000 года по настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства прежний собственник квартиры «В», за которым согласно решения суда от 2008 года признано право собственности в порядке бесплатной приватизации, а также его несовершеннолетний сын «С», согласно договора купли-продажи от 2008 года «В» продал свою квартиру «Д», который позднее продал истцу «А», прежний собственник «В» и член его семьи «С» были обязаны выписаться из квартиры, однако по неизвестной причине этого не сделали.
Судом также установлено, что «В», «С» в квартире на момент заключения договора купли-продажи от 2009 года не проживали, в настоящее время также не проживают, услуги по пользованию жилым помещением не оплачивают, их вещей в квартире нет, в ней проживает ее новый собственник - «А».
На основании представленных истцом доказательств суд приходит к выводу о том, что право пользования жилым помещением ответчики «В», «С» утратили, поскольку после продажи квартиры соглашение о возможности их проживания в качестве членов семьи нового собственника «А» достигнуто не было.
Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями истца, представителя истца — юрисконсульт ООО «КГСН» (Верхотурова А.В.), показаниями свидетелей «Ф», «Ж», из которых видно, что года три назад в комнате 502 проживал «В» с сыном, потом они уехали на постоянное место жительства в Краснодарский край в связи с получением наследства, их вещей в комнате нет, услуги они не оплачивают, а также письменными доказательствами.
Суд приходит к выводу о том, что требование истца, направленное на устранение устранение нарушения его прав как собственника квартиры, законны и обоснованы, оснований для отказа в удовлетворении требований не установлено.
Прокуратурой Кировского района города Красноярска по обращению администрации Кировского района была проведена проверка законности совершения этой сделки. В ходе проверки установлено, что квартира находилась в общей долевой собственности, в которой: 3/5 принадлежали гражданину Н. и 2/5 принадлежала гражданину С. Было установлено, что гражданин Н. являлся недееспособным и его опекуном, согласно распоряжению главы администрации района был гр. С.
Ранее гр. С. подал заявление о разрешении продать квартиру с указанием на то, что недееспособному гр.Н будет приобретена другая квартира. Получив разрешение органов опеки, гражданин С. квартиру продал Заказчику, но квартиру на имя недееспособного не оформил.
Установив вышеуказанные факты в соответствии с ч1 ст 45 ГПК РФ (За прокурором закреплено право обратиться в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, если гражданин в силу недееспосбности сам не может обратиться в суд) Прокуратурой было подано исковое заявление в суд о признании сделки недействительной.
Юрисконсульт ООО КГСН Савина Виктория выступила на стороне Заказчика с возвражениями против иска, ссылаясь на то, что:
- квартира приобретена в собственность и зарегистрирована в установленном законом порядке;
- сделка была возмездной;
- квартира приобретена и зарегистрирована в установленном порядке с соблюдением прав несовершеннолетних;
- квартира является местом постоянного проживания детей;
- исковые требования ставят под угрозу приобретенное благополучие детей.
Вышеуазанные требования подтверждают статус Покупателей как ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ.
Заслушав доводы представителя Заказчика, принимая во внимание позицию прокурора, суд определил иск о признании сделки недействительной оставить без рассмотрения. По факту ненадлежащего исполнения обязанностей опекуна проводится проверка првоохранительными органами.
